Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti je najčešće zaključivan ugovor u pravnom prometu.
Bilo da ste kupac ili prodavac, neophodno je da se upoznate sa osnovama ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, kako biste znali koja prava i obaveze vas očekuju kod ovog pravnog posla.
Bitni elementi ugovora: nepokretnost i cena
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti se zaključuje između dve ugovorne strane: kupca i prodavca.
Na strani kupca, kao i na strani prodavca, može se pojaviti samo jedno lice, ali postoje situacije kada se javlja više prodavaca, odnosno više kupaca.
Najbitniji elementi ugovora o kupoprodaji su: stvar (nepokretnost) i cena.
Predmet ovog ugovora su nepokretnosti: zemljište (građevinsko i poljoprivredno), zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, porodično-stambene…), posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) i drugi građevinski objekti.
Nepokretnosti mogu biti uknjižene i neuknjižene.
Uknjižene su one koje su upisane u nadležnom katastru nepokretnosti na ime određenog lica kao nosioca prava svojine ili državine na toj nepokretnosti.
Kod neuknjiženih nepokretnosti imalac prava nije upisan u katastru nepokretnosti.
I jedne i druge mogu biti predmet kupoprodaje, pod uslovom da su u prometu.
Kupoprodajna cena u ugovoru mora biti određena ili odrediva na osnovu podataka iz ugovora i oko nje se ugovorne strane moraju saglasiti.
Cena nepokretnosti može biti izražena i u dinarskom i u deviznom iznosu, što je izuzetak od pravila da se u Republici Srbiji plaćanje, naplaćivanje i prenos novca, vrši u dinarima.
Pre zaključenja ugovora potrebno je da prodavac dostavi dokaz o načinu sticanja nepokretnosti.
To može biti: ostavinsko rešenje, predhodni ugovor o kupoprodaji, ugovor o poklonu, ugovor o doživotnom izdržavanju, sudska odluka…
Sa druge strane, pre zaključenja ugovora, kupac je dužan da obavesti prodavca na koji način će isplatiti kupoprodajnu cenu – prenosom sredstava sa računa na račun, isplatom iz kredita ili u gotovom novcu.
Kod plaćanja gotovim novcem postoji ogrančenje plaćanja do iznosa od 10.000 €, prema važećim propisima u vreme pisanja ovog teksta.
Ostali elementi ugovora
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti se obavezno zaključuje u pisanoj formi, pod pretnjom ništavosti, što predstavlja još jedan bitan element ovog ugovora.
Prodavac je dužan da zaštiti kupca od materijalnih i pravnih nedostataka nepokretnosti koju prodaje.
Zaštita od pravnih nedostataka je izjava prodavca kojom garantuje kupcu da nepokretnost nije pod bilo kojom vrstom tereta ili pravnih nedostataka, te se obavezuje da kupcu pruži punu zaštitu od pravnog uznemiravanja – zaštitu od evikcije.
Materijalni nedostaci jesu nedostaci stvari koje je ona imala u času prelaza rizika sa prodavca na kupca.
Materijalni nedostaci mogu biti vidljivi (odmah se primete redovnim pregledom nepokretnosti) i skriveni (koji se nisu mogli otkriti uobičajenim pregledom).
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora da sadrži Clausulu intabulandi, koja predstavlja saglasnost prodavca da se kupac bez njegove saglasnosti, odobrenja i prisustva može uknjižiti u katastru nepokretnosti, na osnovu zaključenog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.
Clausula intabulandi može biti sastavni deo ugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili može biti deo izjave prodavca kojim potvrđuje da je primio isplatu cene u celosti.
Bez Clausule intabulandi u katastru nije moguće provođenje promene prava svojine na nepokretnosti sa prodavca na kupca.
Solemnizacija ugovora kod javnog beležnika
Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti obavezno se zaključuje i solemnizuje kod nadležnog javnog beležnika.
Za solemnizaciju ugovora je nadležan onaj javni beležnik na čijem službenom području se nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora.
Javni beležnik stavlja solemnizacionu klauzulu – klauzulu o potvrđivanju isprave, koja je uslov za punovažnost pravnog posla.
Solemnizacionom klauzulom, privatna (nejavna) isprava dobija svojstvo i dejstvo javne isprave.
Bez solemnizacione klauzule, ugovor ne proizvodi pravno dejstvo.
Solemnizacionom klauzulom javni beležnik potvrđuje da je strankama u njegovom prisustvu pročitana isprava, da su one izjavile da ta isprava u svemu i potpuno odgovara njihovoj volji i da su je svojeručno potpisale.
Nakon solemnizacije ugovora, nadležni javni beležnik službenim putem dostavlja nadležnom katastru nepokretnosti zahtev za upis promene vlasništva, i obaveštava nadležnu poresku upravu o zaključenom ugovoru, radi utvrđivanja poreskih obaveza ugovornih strana.
Kako bi advokatska kancelarija Jarebica mogla da vam pruži najbolju pravnu pomoć u vezi navedene teme, možete mi pisati OVDE ili na mejl advokat@akj.co.rs
Advokat Jovana M. Jarebica
© 2023 Sva prava zadržana